随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。
最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
“这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。”国务院发展研究中心一位负责人告诉记者。
一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。业内人士认为，上述两大因素导致的需求失衡将成为楼市面临的最大威胁。
主力购房人群见顶？
“总有一天，中国不再有那么多的年轻人；总有一天，中国不再需要那么多的房子。”对于近几年各地人口结构的变化，北京科技大学教授、经济学家赵晓曾感慨道。
实际数据验证了赵晓的判断。研究报告显示，目前主力购房人群为25岁-49岁，1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据，目前80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。
同时，统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
“人口因素对房地产市场的支撑力度正在减弱，从现在来看，楼市中的需求结构已经发生改变，刚需人口开始减少。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口结构的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成房地产在长周期上出现向下拐点。
以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚夫妇对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。
“据中原地产研究分析，在人口增速接近的情况下，年轻人比例越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。”中原地产研究总监刘渊指出。
以厦门与深圳为例，今年深圳房价暴涨，而厦门则在去年全国房价涨幅榜中位列第一。第六次全国人口普查数据显示，深圳50岁以上的中老年人占比很低。厦门的人口年龄结构与深圳非常接近，人口年轻化程度明显优于其它城市。
不过，深圳与厦门只是个案，从第六次人口普查数据看，几乎所有城市都出现20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。
此外，过去20年，中国有4亿人口从农村走到城市，从小城市走到了大城市。
“这一波城市化浪潮造成了中国有史以来最大的人口迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说，但这样的人口红利已经消失不见。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约3.14亿、2.5亿。
“中国城镇化高速增长期已经过去，目前农村人口向城镇的转移总量已较为有限。同时，多数农村人口进城后的工资收入处于相对较低的水平，寄希望于城镇化拉动房地产购买力不切实际。”东兴证券分析师郑闵钢指出。
十年后谁会买房
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。
对此，天则经济研究所所长茅于轼甚至给出“年轻人可以先租房”的建议。他曾断言，10年后中国的房子会大量地剩余，商品房供过于求，想卖都卖不掉。
民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。
“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型全国性房企负责人指出。
郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012年期间，全国房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
“现在来看一线城市相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述全国性房企负责人表示。（.华.夏.时.报.董.映.颉.） |
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