今年以来，全国楼市降温明显。取消政府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变……各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化。市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。

　　4月以来西安房屋均价从7457元每平方米降到7月的7121元每平方米，不仅均价，市场成交量也在下滑，很多楼盘通过特价房等形式实现了不同幅度的降价或者变相降价。7月28日，西安市取消了60平方米以下商品房限购政策，此举能否刺激冷淡的西安楼市？

　　1 冰冻三尺非一日之寒

　　“60平方米以下限购解禁，对于刚需市场的刺激，无疑有着巨大的推动作用。但对于目前整个西安楼市的价格，不会有太大的影响。”西安大有策略营销总监王健表示。从2010年起，房地产业的开发利润变得非常高，吸引了许多投资者和开发商，炒高了之前的房价。消费者买房大多是自己居住或者出于投资，但是也有一些人纯粹是贷款投资房产，为此还背负了巨额债务。持续到今年，房地产市场的热度慢慢消退，一边是投资者买的房还未售出，另一边是开发商还在不停建新的楼盘。闲置的空房越来越多，高额的房价使真正有购房需求的消费者买不起房。

　　有统计数据显示：去年西安市房屋销售面积为1400多万平方米，而目前西安市场上商品房加上城改房的面积在4000万平方米左右。即使按照去年的销售量来算，也需要三年才能将现有房源消化。

　　西安曲江南湖附近一高档楼盘两三年前开盘时都要卖到每平方米元，现在销售商以内部团购价为名每平方米只要9000元就可以买到。两年前马先生以每平方米元左右的价格购买了一套160平方米的住房，去年开始出售，当时售价每平方米元，一年过去了，现在按原购买价出售，也仍然没有卖出去。西安高新区的一些学区房，售价已经从去年的每平方米元降到每平方米8000元。一房屋中介告诉记者，因为是学区房问的人不少，但是鲜有成交的。

　　2 黄金时代已经终结？

　　仅取消60平方米以下的小户型限购政策是否能给西安楼市注入新的活力呢？为此记者进行了走访。

　　据了解，目前西安市60㎡以下小户型的公寓住宅项目主要有嘉天SMART、东御兰汀、天朗大兴郡、太奥广场、紫郡长安和爱情公寓等。记者走访了其中几家，发现前来看房或者打电话咨询的人比之前多了，但是没体现在成交量上，是问得多、下手的却是寥寥无几。

　　“60平方米以下的房屋在整个市场所占的比例并不大，体现在成交量上的话就没有太明显的增长。”爱情公寓楼盘一销售顾问告诉记者。

　　从上半年西安楼市来看，成交量、人流量双双下滑，很多搁置的空房销售不出去，同时许多新楼盘加入厮杀，房产业只能通过各种促销或者变相降价来吸引人气。

　　“取消60平方米限购政策释放的是一个逐步取消限购的姿态，估计很快就会放宽其他限购的政策。”西安房地产研究会会长王圣学表示。

　　全国多个地方政府松绑或取消楼市限购，试图来救市。目前看来，措施还未带来明显的刺激效果。不少业内人士都认为，地产黄金十年已经结束，楼市将步入平稳发展态势。

　　3 靠政策松绑能走多远？

　　限购松绑的出台，并没有给房产业带来涨价热潮，反而让更多的消费者冷静面对，持币观望，等待时机。

　　市民张先生告诉记者，因为孩子快到上学的年龄，想换一套周边有学校、小区环境好、面积大一点的房子，可目前符合要求的价格都在每平方米元以上。“好房子是有，就是怕房价继续下跌。”“每年十月都有很大力度的优惠，再等等看吧！”

　　“限购松绑反而让我更慎重，买房不比别的，一旦决定了，就没有办法后悔了，还是希望房价能再降点，这样很多工薪阶层才能买得起。”市民李霞说。

　　8月2日下午，在高新区某售楼部内，看房的人倒不少，但多数也只是向销售人员咨询房价，了解户型，察看房子周边配套设施，有成交意愿的不多。正在看房的李先生表示：“房子是不错，各项设施齐备，目前房价下调已是大趋势，现在的价格还是有些高。”

　　上半年，西安的房产市场销售达到800万平方米，住宅面积销售达到650万平方米。“目前西安房市已由卖方市场转入买方市场，消费者要适应目前西安房产冷市的现状，相对于全国而言，西安的市场还是不错的”，王圣学说，“松绑政策是传递了一个政府的信号，预计半年内，限购也会逐步放开。”

　　这个信号也许会使一些犹豫徘徊的自住型购房者进入市场，市场的活跃度将会有所提高，但在市场信心极度低迷的现阶段，仅凭这一单一措施很难改变市场走向。

　　点评

　　截至7月23日，我国46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调，城市限购“松绑”率近60%。包括户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等。至此，各地政府曲线救市已成燎原之势。涨的时候不敢买，开始降了吧更不敢买，这就是纠结的中国买房者的心态。就目前的市场反应来看，限购“松绑”也仅仅能给低迷的楼市带来那么一点点亮光，楼市想要回暖复苏，还需要放宽房贷政策等更多激励措施的跟进。