12月11日,高和资本与万物云对外宣布,联合成立重资产社区商业基金。一期基金10亿元,拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营社区商业项目。

高和资本执行合伙人苏鑫与万物云副总经理叶菲签署协议,并出席发布会。

高和资本成立于2009年10月,是中国最早一批人民币商业地产私募股权基金。专注一线城市和二线城市核心区域的优质存量商业物业的并购业务。截至目前,高和资本完成的不动产总投资规模超过530亿,已完成23宗,146万平米核心物业投资并购。

万物云于2020年10月27日由万科物业更名而来,是万科的控股子公司。

万物云副总经理叶菲表示,万物云与高和资本成立社商基金,意味着万物云将通过这个新平台开启资产管理的业务模式。

万物云提出的“蝶城战略”被誉为“万物云未来10年的核心战略”。

“蝶城模式”是物业公司职能转变的典范,通过构建社区共享服务网络,在特定地理空间内为居民提供全方位的服务,不仅提升了服务质量和效率,还开拓了新的业务领域。

叶菲表示,随着蝶城战略的推进,万物云将在蝶城生态里开展社区商业管理业务。

高和资本于2022年4月成立了国内首支社区商业基金,并将对优质社区商业的投资作为其重点投资方向之一。

苏鑫表示,“万物云是最早提出叠成战略的,而高和是最早提社商基金的?两年前就提出了,但却一致受到质疑。”

“对社区商业的质疑主要来自三方面:第一是,都躺平了,能找到投资标的吗?第二是,什么样的钱愿意投资?第三是投资回报能达到要求吗?”

苏鑫对这几天质疑作出了回应:

首先,苏鑫提出只有硬核资产才是最好的投资标的,而衡量什么是硬核资产的核心,是看这个资产有没有稳定的现金流。社区商业具有是to C的属性,这是刚需,高和研究了运营良好的社区商业资产在疫情中的表现,普遍具有较好的抗风险性。

其次,随着商业REITs的推出,有稳定现金流和良好派息的资产一定会受到机构投资者的青睐。

“如果我们站在5年后的未来,在公募REITs的大池子里,能够有稳定现金流和派息的大类资产到底是什么?社区商业一定是一个很好的选择。因为经营好的社区商业能做到5%～6%的派息率,这一点对险资或机构投资者是有极大吸引力的,就是说社区商业是险资追求的防御性资产。”苏鑫称。

还有一个重要的因素是,如今的社区商业不只是传统的社区商业,一些具有创新能力的资产运营公司,让社区商业产生了新的活力。

苏鑫把社区商业分为1.0版本和2.0版本,他表示,1.0版本的传统社区小而散,商业千篇一律,租客没有经验,商业也没有统一运营。

2.0版本的社区商业则具有三个特点:“一是差异化定位,二是服务性商家,三是规模化轻运营。”

那么具有创新的优质运营能力的资管公司,就有了一个机会,就可以通过运营能力,把1.0版本的社区商业升级为2.0版本。

这将提升资产的现金流和回报率。这一类的资产在经过提升后,就可能进入到公募REITs的大池子里。高和管这种模式叫作preREITs。

高和资本与万物云共同成立的这支社商基金则是高和资本社区商业战略的一次重要的资源整合。高和与万物云之间的优势能形成很好的互补,又都有较强的创新能力。

苏鑫表示,万物云的定位是服务消费者,高和是资管公司则服务资本。两个团队有一致的战略共识和文化共识,都愿意去做难而正确的事。

社区商业的核心能力在于资产管理的能力,而在这方面,万物云与高和在过去都有比较成功的经验。

叶菲表示,万物云在福州打造的“万芊食集”,通过对空间进行局部微调和与业主共建的方式,团队实现了在营商业空间的经营提升。出租率,租金,客流,以及营业额都有了比较大幅的提升。

高和资本在近几年间,开始逐步从写字楼转向投资商业物业,并积累运营经验。

对于这支基金的投资标的,苏鑫表示,他们在选择投资项目时,设定了“三把尺子”,从市场定位,业态组合和运营管理三方面筛选出头部的社区商业项目。