租房向来是大众关心的话题，但相比于国际上较为发达的租房市场，中国的租房市场还处于发展的初级阶段。目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率仅为2%-3%。相较美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低，未来发展空间巨大。
探索行业初级阶段新发展，长租公寓成消费升级代表
在消费不断升级的趋势下，我国租房市场也进入发展快车道。市场发展背景下，传统租赁信息不对称、租赁产品及服务存在错配等特点与长租的安全便捷、品牌保障等形成了较为明显的对比，租房市场正在完成从传统租赁阶段向长租阶段的发展节奏，长租公寓行业开启初级发展阶段。
在传统租赁时代，房屋装修一般老旧，出现维修问题需要租户与业主直接沟通。住房产品也较为单一，即使签订住房协议，双方的利益有时也无法得到充分保障，造成一些黑中介趁虚而入令业主与消费者同时蒙受损失。早期的住房租赁市场从业人员大多是“二房东”，他们对企业管理、产品、服务和品质方面都不够重视，属于一种粗放式的经营模式。
自2010年以后，长租公寓在初级发展阶段体现出了自身特色。长租公寓将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士，相比普租时代解决“没房住”问题，长租公寓主要解决了随着90后的崛起及人们消费升级需求下的“品质租房”问题。
长租市场作为消费升级的重要领域，也受到国家关注。日前，中共中央 国务院发布的《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
专家表示，“虽然长租公寓行业空间巨大，消费升级带来的需求也日趋旺盛，但是我国长租公寓企业刚刚起步，一直采取相对谨慎的发展策略，此次意见的出台，无疑是对长期租赁领域企业打了一剂‘强心针’，为行业的长足发展明确了前进方向。”
打造品质租房核心优势，降维打击成快速发展秘诀
在目前市场中的长租公寓品牌，都有“管家”角色，负责房租的相关事宜，对所有租客都会进行身份认证为租客提供基本的租后服务，例如保洁、维修、网络等全产品链服务。此外，长租公寓还衍生出品质、刚需、合租、整租等细分模块，并相应开发出多元化、多风格的组合产品，以满足不同类型的租住人群需求。
近年来，伴随毕业生、白领人群租房需求的与日俱增，长租公寓让租期服务、科技社交在长租公寓得到释放。与此同时，基于租客的白领标签，有些公寓还将举办主题活动，提升自身社交属性功能，打造社区效应，长租公寓通过系列增值和人性化服务迅速与传统租赁模式形成鲜明对比。
在业内人士看来，长租公寓在解决租房信息不对称、产品和服务错配方面的进步毋庸置疑，它在客观上挤压了黑中介生存空间，降低了租房者的风险，改善了居住体验。“在自如等长租品牌的作用下，很多房产信息平台也开始提出以真实房源服务用户，可以看出长租公寓对整个租住行业带来的震撼与思考，已经迫使全行业重视真房源与品质租房问题。”
树立租房市场时代新标准，长租公寓任重而道远
伴随市场进一步升级与洗牌，服务能力弱、标准升级慢的企业将面临更大压力。消费市场需求已经从真房源、租住质量、科技生活便捷程度等上升至更高的安全层面，消费新标准正在倒逼行业变革。公寓企业在人才培养、再加工能力、房源维护、供应链管理、系统管理上有较深入的理解和管控，在产业链和供应链体系上更加深入，有优势的同时，但也承担更重的线下运营风险，复杂且艰巨。
据了解，长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节。第一环节是收集房源，配备领导团队和收房团队，对房源系统评估，完成签约入库。第二环节是设计装修环节，配备设计、采购、配置团队，完成房源评估、房屋装修。第三环节是房屋出租，配备出房团队，完成出租业务，日常交租等工作。第四环节是租后服务，配备服务团队，为租户提供高质量服务。
长租公寓行业从2010年发展至今，虽然得到迅速发展与市场认可，但仍处在在初级阶段，面对长产业链与重运营的风险，以及消费者需求的提升，一些长租公寓企业也相继出现了如租金上涨、租金贷风险、空气质量安全等问题，但客观来看，也促进了行业不断朝积极方向发展，例如自如主动提出对房源进行空气质量检测，合格后才能上架，并把健康安全提升成租住的新标准。
行业专家表示，“企业应该拥抱这些变化并警醒，对于既存的问题需要通过更专业、系统化的服务，满足新标准下租客更高品质的租住需求；同时也呼吁政府及相关机构建立完善的监督机制，通过多方面发力才能让长租公寓市场顺利进入下一发展阶段，获得更广阔的发展空间。”
长租行业尚处于初级阶段，企业并不完美，但积极开放、坚定变革的态度必不可少，市场升级任重道远。
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