中新经纬客户端6月5日电 (薛宇飞)近期，广东房企海伦堡中国控股有限公司(以下简称“海伦堡”)再度递交了上市申请材料。招股书显示，海伦堡2017年的营收增速只有0.9%，且在毛利率在逐年提升的同时，净利润率却已连续两年下滑。

对于海伦堡在招股书“失效”后递交新的申请，继续向IPO发起冲击，有业内人士指出，上述企业第一次上市“失利”，主要与企业自身的经营情况有关，在此背景下，企业重新递表的通过率会有多高，将充满未知数。

“三年冲千亿”目标难实现

待开发土地资料图 中新经纬 薛宇飞 摄

海伦堡1998年从广东起步，业务逐渐遍及广州、珠海、中山、佛山及惠州等城市，之后开始向全国拓展。截至2019年1月31日，已经进入珠三角、长三角、华西等区域的12个省及直辖市的33个城市。公开资料显示，公司以开发及销售住宅房地产物业为主，兼顾商业物业和创意科技园，主要业务占其近几年全部收益的99%以上。

据媒体报道，海伦堡曾制定2018年实现销售额500亿元的目标，要保(房企)50强，冲击(房企)40强。不过，据克尔瑞统计，海伦堡2018年的流量销售额与权益销售额均为440.6亿元，分别排在全国房地产企业第61位及第56位。而另一家第三方机构中国指数研究院的数据显示，海伦堡去年实现销售额521亿元，在全国房企中排名第58位。

招股书中，海伦堡以合约销售额这一统计口径公布了近三年的销售情况。2016~2018年，公司合约销售额分别约为156.53亿元、248.88亿元、359.72亿元，以此计算，2017年、2018年合约销售额的增速分别约为59%、44.54%，2018年增速有所下滑。

此前还有报道称，海伦堡还曾在2016年启动战略升级，冲刺三年千亿元的业绩目标。不过，中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，现在的市场环境难以支撑海伦堡在一两年内实现千亿销售额，除非在短期内大量收并购在售的住宅项目，以达到冲规模的目的。

招股书称，“于往绩记录期间，我们的业务经营实现大幅增长”，2016~2018年总收益分别约为142.28亿元、143.56亿元、175.18亿元，复合年增长率为11%。但中新经纬客户端计算发现，海伦堡2017年的总收益仅比2016年增加约1.28亿元，增速约为0.9%，2018年收益增速约为22%。

有分析认为，海伦堡2017年总收益增速较低，与交付面积大幅减少有关。数据显示，海伦堡2017年交付物业的平均售价为7630元/平方米，较2016的5640元/平方米提高了1990元/平方米，但由于2017年交付的总建筑面积比2016年减少约63.99万平方米，使得全年销售物业所得收益微弱增长。

毛利率上升，净利润率却在下滑

招股书显示，海伦堡的毛利及毛利率在近三年持续上升，2016~2018年，毛利分别约为26.28亿元、33.05亿元、46.33亿元，毛利率分别为18.5%、23%、26.4%。对于毛利率上升，海伦堡称，主要是已完工及交付物业的平均售价上升及毛利率较高的商业物业、写字楼、公寓所产生的收益增加所致。

来源：海伦堡招股书

在毛利率上升的同时，净利润率却在下滑，数据显示，2016~2018年海伦堡净利润率分别为20.4%、13.8%、12.9%。与此同时，2016~2018年，海伦堡净利润分别为28.99亿元、19.8亿元、22.56亿元，2018年的净利润虽比2017年有所增加，但较2016年相差6.43亿元。

根据相关机构的数据，海伦堡2018年的毛利率与净利率均低于行业平均水平。克而瑞研究中心数据显示，2018年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%，净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。

对于净利润率下滑，招股书称，主要是由于投资物业的公平值收益减少所致。海伦堡会保留部分商业物业及创意科技园作为投资物业，用于获得租金收入及资本增值。投资物业按照公平值列入非流动资产，并定期对其进行估值，而投资物业公平值变动产生的收益或亏损于综合损益及全面收入表内入账列作收益或亏损，并可能对盈利产生重大影响。

来源：海伦堡招股书

招股书中还显示，由于2016年确认大笔投资物业公平值收益(主要因12个在建项目或项目阶段或持作出售的项目重新分类为投资物业)，使得当年投资物业的公平值收益达到了24.19亿元，但随后两年仅为9.38亿元、7.68亿元，这成为影响净利润率前高后低的主要因素之一。

招股书称，在投资物业出售前，投资物业公平值增加不会变现，且不会为公司带来任何现金流入。公司可能会通过投资物业公平值增加而录得更高利润，但流动资金状况不会相应改善。

在一些分析人士看来，这类自持型物业估值的增加，“增厚”了企业的盈利水平。2016~2018年，海伦堡投资物业的公平值收益分别占到当年营收的17%、6.5%、4.4%，占当年净利润的约83.48%、47.36%、34.05%。

债务结构待优化 短期偿债有压力

2016~2018年，海伦堡尚未偿还的银行贷款及其他借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元、283.08亿元，以借款总额减去现金及银行结余、受限现金和已抵押存款，再除以权益总额，其净资产负债率分别约为69.4%、83.4%、133.7%，净资产负债率在三年间升高近1倍。

偿债能力方面，招股书显示，2016~2018年，海伦堡现金及现金等价物、受限现金及已抵押存款分别约为56.38亿元、100.36亿元、107.74亿元；一年内需偿还的短期借款分别为46.88亿元、90.77亿元、94.1亿元；一年及以上偿还的长期借款分别为81.86亿元、114.26亿元、188.98亿元。据此计算，其近三年现金短债比分别为1.2、1.11、1.14，长短期债务比分别为1.75、1.26、2.01。

谢逸枫认为，以上数据说明海伦堡债务结构有待优化，短期偿债压力较大，现金流吃紧。短期借款的利息较高，若按照海伦堡去年借款总额的加权平均实际利率8.8%推测，其短期借款的融资成本可能会超过10%，加上利息、手续费等支出，现金流会比较紧张。

2018年10月，海伦堡向港交所递交了招股书，但6个月后“失效”。今年5月初，海伦堡第二次提交了招股申请。据了解，在与海伦堡同期申请赴港上市的房企中，弘阳地产、德信中国、美的置业等多家房企已实现在港股IPO。

值得注意的是，这类中小房企赴港上市的情况并不理想。弘阳地产发行价为2.28港元/股，位于当初招股价范围2.18元至3.18元的中间偏下水平；大发地产发行价4.2港元/股，募集资金净额仅为7.4亿港元。在分析人士看来，去年以来的内房股上市潮已经让香港投资者有些疲乏，反应也较为冷淡，海伦堡的估值、融资情况如何，仍是未知数。(中新经纬APP)