中新经纬客户端6月24日电 题：《李宇嘉：楼市限购升级 西安靠什么留住人才？》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

6月20日，西安的楼市限购升级，从市外迁入户籍的居民家庭要落户满一年或连续缴纳有一年的社保、外地人要提供5年的社保或个税才能在限购区域内购房。西安的调控新政为何显得如此急促？

“等不及”的楼市调控

西安楼市的调控新政，本来也可以做得温柔一些：比如升级限售，把限售5年的时间起点，从网签备案时间，变成取得产权证时间；扩大限售的范围至全域；非户籍购房资格的社保要求，从2年提至3年(同为新一线城市的武汉、成都，当前非户籍社保要求为2年)；再比如……

但是，没有“本来”，也就没有比如了，因为等不及了。2019年5月，西安房价指数同比涨幅高达24.4%，环比上涨2.0%，两个涨幅均领跑全国。并且，西安这个新一线城市，还创造了一项纪录，房价连续6个月领跑全国，连续39个月上涨。

从这个角度看，西安出台重磅调控政策，是有理由的。但是，各地都在积极吸引人才，希望新增人口带来新生力量的情况下，西安堪比一线城市的限购政策，岂不是“自掘坟墓”？

楼市未来看人口，尽管2018年西安户籍人口增加142万，但常住人口只增了38.7万。这说明，西安存在“一落户就炒房”的现象。事实上，西安流入的人口，基本来自陕西省，但该省则是人口净流出。这意味着，尽管贵为新一线城市、国家中心城市，但西安对外来人口的吸纳能力很低，低门槛落户政策引来的人口，主要是投资炒房的群体。这背后反映的是，西安的产业基础比较薄弱。

人口暴增、房价暴涨，西安如何调控？

近两年来，西安先后7次调整户籍政策。截至2019年4月30日，西安户籍人口突破一千万人。问题是，西安人口暴增，靠的是楼市重磅的优惠政策，而不是就业机会、人文环境。人口短期内暴增，房价上涨的压力可想而知。当然，房价连涨39个月、连续领涨的过程中，西安也不是没出政策的。

调控动作是不少，但自去年下半年以来，住建部对第一季度房价、地价波幅较大房城市预警提示。虽然未公布被预警的名单，但根据房价同环比涨幅排序，西安存在被预警的可能。但是，西安只在4月23日出台了一项关于公积金政策和整顿市场秩序的政策。

事实上，从近期市场走势看，西安楼市貌似“高位触顶”。5月份，西安新房成交面积环比增加44%、同比减少32%。从板块轮动看，西安是本轮楼市回升周期的末梢，即从东部(2015-2016年)到中部热点城市(2016-2017年)，最后到西部(2017-2018年)。越早启动行情的城市，越是能赶上政策环境友好、市场情绪高昂。相反，越晚启动楼市行情的城市，上涨周期越短。

因此，当人口暴增，并遇上史无前例的楼市升温大环境，房价大涨的开关被打开时，西安这样的西北城市，要想搭上最后这班列车，就得靠政策红利把市场情绪调动起来。所以，就有了西安楼市不断升级的红利政策，和房价连续39个月上涨、同环比连续6个月领涨的情况。

但如今，对西安而言，“拖字诀”的调控政策显然不行。房价同比大幅上涨，甚至出现“拿完户口本就奔售楼处”的情况，如果不采取措施的话，“房住不炒”如何落实？因此必须要调控、调控必须要真枪实刀的事情。

当然，调控本来就是相机抉择，以后楼市降温了，现在升级的调控就可以松绑，甚至退出。但这里要强调的是，过去，楼市的增量空间很大，调控也是针对房价周期而循环往复。但以后的调控，绝非是“水多了加面、面多了加水”。楼市的未来，靠的是打造产业强市、就业强市、服务强市，以此吸引人口、留住人口。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

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