阅读提示：

　　预计阅读时间：7分钟

　　一.

　　成交延续趋缓态势，单月成交面积维持负增长

　　2019年1-6月，商品房销售面积7.59亿平方米，同比下降1.8%，增速较前期继续回落0.2个百分点，较2018年全年回落3.1百分点；1-5月商品房销售额7.07万亿元，同比增长5.6%，较前期下降0.5个百分点，较2018年全年回落6.5个百分点。6月单月销售面积为2.03亿平米，同比下降2.2%，单月销售面积增速连续两个月维持负增长。

　　6月成交延续了上个月增速趋缓的态势，与我们对40个城市的监测情况相符。从监测城市的销售数据来看，6月全国商品住宅销售面积为1938.8万平米，环比增长8.5%，同比微增0.1%，在基数走高、热度下行双因素影响之下，同比销售增速表现平平。

　　我们认为导致此轮小阳春行情的两个重要因素——刚需的累计释放和财政政策、货币政策带来的购买力上的修复并不可长期持续，叠加近期政策转向趋严，多重打压之下，影响市场对房价继续上涨的预期，下半年销售增速料将承压。同时考虑到2018年731政策之后，三四线成交开始回落，整体基数也再度回落，此外下半年经济下行及政府土地财政压力或加剧，不排除政策有新的托底行为，因此下半年即使销售增速会下行但也不会失速。

　　资料来源：亿翰智库

　　二.

　　开发投资增速持续回落，融资趋紧下仍看淡土地市场

　　（一）施工增速持续走平，下半年竣工增速有望恢复

　　2019年1-6月，全国房地产开发投资6.16万亿元，同比增长10.9%，较前期回落0.3个百分点，较2018年全年提高1.4个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

　　2019年1-6月，房屋新开工面积10.55亿平方米，同比增长10.1%，较前期回落0.4个百分点，单月新开工增速为8.9%，较前期回升4.9个百分点，但仍较1-4月下行明显。累计施工面积增速保持稳定，1-6月施工面积增速为8.8%，与前期持平，施工端对投资增速的支撑仍较为强劲。

　　2016、2017两年销售面积增速高企，住宅销售和新开工高增的同时，竣工却较为疲弱，竣工面积连续两年负增长。主要是由于三四线竣工面积占全国竣工面积的比例较高，而三四线预售的条件更低，受企业融资、竣工标准提高等因素的约束，竣工与销售高峰的时滞也越发明显。随着2017年销售的住宅逐步进入竣工期，未来竣工增速会有一定恢复，但竣工增速仍有一定粘性，短期内不会快速进入正增长。

　　（二）土地成交增速止跌反弹，融资收紧下后市仍看淡

　　2019年1-6月，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下行27.5%，增速较前期回升5.7个百分点，连续两个月增速下跌收窄；土地成交价款3811亿元，同比下行27.6%，增速较前期回升8个百分点，单月土地成交价款为1542亿，同比减少11.5%，增速下跌较前期大幅收窄28.5个百分点。

　　单月土地购置面积及土地成交价款增速6月均出现了明显的反弹，未来随着基数走低，土地成交的同比增速仍会有所改善。但是近期收紧房地产信托、海外发债等政策层出不穷，对房企融资的打压卷土重来，融资收紧预期之下，我们对后市土地市场的成交仍较为看淡。

　　三.

　　到位资金持续回落，警惕融资、销售回落带来企业资金承压

　　2019年1-6月，房地产开发企业到位资金8.50万亿元，同比增7.2%，增速较前期下降0.4个百分点。单月到位资金1.83万亿，同比增长5.7%，当月同比增速有所反弹。

　　2019年1-6月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

　　?国内贷款13330亿元，同比增长8.4%；

　　?利用外资43亿元，同比增长51.8%；

　　?自筹资金26731亿元，同比增长4.7%；

　　?定金及预收款28465亿元，同比增长9.0%。

　　?个人按揭贷款12806亿元，同比增长11.1%。

　　从房地产开发企业累计到位资金组成来看，国内贷款增速表现仍向好，同比上升8.4%，较前期继续提高2.9个百分点，信贷放松之下，房地产信贷投放力度会随之增大。但近期房地产政策阶段性收紧，部分银行被“窗口指导”，未来国内贷款增速或有所下滑。

　　销售增速的下行同时也影响企业的另一大资金来源，6月定金及预收款单月同比增速为1.1%，较3、4月的两位数增长亦有大幅收窄。

　　今年下半年资金流再度成为对房企的重要考验，需要及时关注企业融资能力以及销售情况的变化。同时融资收紧之下土地市场将回归理性，对于企业来说也可以挖掘一些错峰投资的机会。

　　【往期月度数据回顾】月读数据【第22期】┃销售升势中止，投资增速高位回落（2019年1-5月）月读数据【第21期】┃销售热度延续，投资增速维持高位（2019年1-4月）

　　月读数据【第20期】┃单月销售回正到位资金改善，施工对投资支撑作用明显（2019年1-3月）月读数据【第19期】┃销售回落投资超预期，上半年施工对投资将起支撑作用（2019年1-2月）月读数据┃年末销售反弹投资回落，2019年投资增速或下台阶2018年1-11月数据┃单月销售面积持续负增长，开工投资再度反弹2018年1-10月数据┃单月销售面积增速持续为负，投资开工增速均有回落2018年1-9月数据┃单月销售面积增速转负，新开工年内持续走高2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位，补库存热度仍在  

本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。