近日，第一太平戴维斯发布《第三季度华北区房地产市场回顾及未来展望》报告，报告指出,由于IT及高科技企业带来旺盛需求，新项目预租率良好，因此，三季度北京全市空置率环比下降0.4个百分点至3.7%。

在全市写字楼空置率持续下降的背景下，望京商圈由于新增供应增加，近两年来已成为北京写字楼租售市场主力成交区域，尽管如此，作为承接传统核心商务区办公需求的首选之地，望京甲级写字楼近年来持续面临供不应求的状况。

北京写字楼空置率持续走低

尽管宏观经济增速放缓，但北京甲级写字楼可租赁存量达到999万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。数据显示，2008年中期，北京写字楼市场的空置率为23%，而截至2015年三季度，北京写字楼控制降至3.7%，为全国最低。也就是说，在6年时间左右，空置率下降了逾19%。

此外，今年三季度北京甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币319.3元，环比小幅上涨0.2%，同比上涨0.9%。且甲级写字楼资本值环比增长0.3%，同比增长7.8%至每平方米人民币69700元。

在第一太平戴维斯看来，有限的投资项目和稳定的内外资投资需求将支撑北京甲级写字楼资本值维持稳定。而金融业和IT及高科技企业依旧是甲级写字楼市场最主要的需求来源，合计占第三季度成交量的65%。

上述报告预计，2015年第四季度，甲级写字楼市场还将迎来六个新项目入市，合计带来33.8万平方米可租赁面积，其中60%来自望京、亚奥等新兴区域。非核心区域的大量新增供给，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

望京甲级写字楼持续受捧

值得一提的是，虽然北京写字楼去传统商务中心趋势加速，但新兴商圈也面临着冷热不均的市场情况。就零售办公产品层面，克而瑞北京机构数据显示，前三季度望京板块零售写字楼产品供求比仅为0.42，为全市最低，但供应量则处于全市高位水平。

对于金融街、东二环等成熟且密度较高的写字楼市场来说，望京CBD区域是2009年才兴起的新兴写字楼市场。

从租金层面角度讲，与国贸CBD相比，目前望京地区写字楼租金相对便宜，如今的国贸CBD由于资源过度集中，导致区域写字楼租金不断升高，面对削减运营成本的压力，许多企业开始寻求机会搬迁至综合性价比较高的望京区域。与此同时，望京科技园还能享受到朝阳区政府优惠政策，所以成了很多企业，尤其是大中型企业的首要选择。

以区位和交通便利性而言，国贸CBD核心区已成为东三环、长安街、通州乃至亦庄区域的一大节点，同样地下交通也面临着巨大的人流压力。而从综合价值来考量，望京离CBD很近，距机场15分钟，到奥林匹克公园5分钟，周边更有一圈高速公路、四环和五环主干道，而且人口密度也相对要小。因此，较传统商务区，望京有着更为畅通的道路环境，且随着一大批知名企业的入驻，望京已发展成为北京第二CBD。

目前，该区域陆续有惠普公司、韩国浦项集团、阿里巴巴、特斯拉等大企业入驻，未来写字楼价值成长可期。据不完全统计，目前望京CBD进驻世界500强总部已达16家。现已形成电子信息、互联网应用、生物技术、新能源开发为主的产业链，辐射和带动相关企业达上万家，大大拉动区域内写字楼自用市场。

保利国际广场臻品收官

企业扎堆办公使得望京区域写字楼市场更加紧俏，目前望京CBD已无地开发，不仅如此，据相关权威机构显示，写字楼每年回报率以7%的增幅上涨，并指出未来5年的上涨空间更加强劲。

在这样的背景下，位于望京CBD核心区的保利国际广场项目目前仅剩臻稀8席，面积在380-2000㎡不等，同时面向全球招租。据了解，保利国际广场是央企保利最新打造的国门地标建筑——超5A甲级写字楼。项目是由国际美国SOM建筑设计事务所全力打造，总建筑面积达11.6万平米，由3栋比肩国际的地标建筑组成。

具体达到产品而言，保利国际广场的设计理念和建筑工艺都属于世界顶级水平，双层环保幕墙、超高速电梯、16.8米高的总裁大堂、顶层空中绿地、顶尖环保系统、超罕见电热融冰化雪系统等诸多设计元素皆在北京成为难以超越的存在。

在业内人士看来，北京仍是投资最具吸引力的市场，其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保写字楼投资收益在1年至3年内有较大提升，这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。