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城中村变身之下房企运营力受考验
2014-08-14       来源:红河狼      编辑:      

  城市化发展在带来庞大市场需求的同时,也带来了土地资源的匮乏,在发展大势前,城中村改造释放优质土地的同时,也考验着房企运营力。

  城中村变身之下房企运营力受考验

  在郑州,城市综合体几乎是伴随着城中村改造而为人所熟知的。

  住宅、商业街、酒店、高端写字楼、品牌购物中心、停车场、休闲广场……这些独立的元素曾经各行其道。现如今,随着旧城改造和房地产业的快速发展,这些元素全部或者其中几个实行组合,一个城市综合体便应运而生。

  从燕庄到曼哈顿广场、西关虎屯到郑州国贸中心、小李庄到升龙国际广场、西史赵村到普罗旺世……过去10年间,这些项目接连不断成为市场的热点,受人追捧。

  它们中的绝大部分演变为城市综合体,在改变区域面貌的同时,也成为新的人居消费中心。

  “城中村改造的郑州模式曾经全国知名,可以说对城市发展贡献很大,取得了不错的成绩,甚至有产品整体拉升了郑州的人居水平。不过,让人吐槽的地方也很多,比如有的项目容积率偏高、建筑密度太大,社区绿化非常少;有的社区没有围合,人流、车流混杂在一起,生活环境杂乱;一些综合体内的商业部分缺乏持续运营力,无人消费、经营不善、商家频繁更换,资产价值自然也得不到很好的体现。”一位不愿具名的业内人士这样表示,“最终根源还是房企的责任心和专业实力不足。”

  也正如该业内人士所说,网络平台上这样的评价并不少见,本报也接到诸多购房者的投诉,大都表达对社区建设的不满。

  在城中村改造已成燎原之势的现在,人们听到最多的是“核心”、“中心”、“枢纽”等标榜自己绝佳优势的词汇,但实际的运营水平如何,的确值得考量和反思。

  房企要具备资金实力和高度专业力

  对房地产企业而言,在以供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下,城中村改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择,作为企业未来的利润增长点,成为未来房地产市场发展的重要趋势。

  而城中村改造历来被认为是考验城市决策者智慧和房企实力的工作,它不是简单的拆旧建新,而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合。

  目前,郑州的城中村改造项目大都涵盖了酒店、公寓、写字楼、大型商业等物业形态,一些项目考虑到土地成本的问题,其中规划了大比例的商业。了解郑州的人都知道,很多综合体项目的商业部分都经营不佳,甚至运营多年后才逐步有起色,那么接手城中村改造的房企该作怎样的准备?

  CRIC研究中心认为,首先,城中村改造的复杂性和系统性决定了企业必须具备高度的专业能力。其次,城中村改造周期性相对较长,决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是城中村改造业务得以实现的最后一个环节。所以说,资金雄厚、综合能力强的企业在城中村改造方面更有优势。

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