改开以来,我国有过4次大规模降息:
第一次在1998年,一年之内基准利率从10.53%降至7.56%;
第二次发生在2008年,为了应对全球金融危机,刺激经济,一年内连续5次降息,基准利率从7.74%下调至5.94%;
第三次出现在2014-2015年,也就是现在人们记忆最深刻的基准利率下调125bp,降至4.9%,叠加棚改货币化,推动了新的一轮房地产和创业、投资热潮;
最近的一次就是现在,今年年内已经连续三次降息,基准利率下降60bp,至3.6%。市场预期,年底前LPR还会再一次下调,预计全年4次下调,累计达80个基点。
每一轮大规模降息,都会带来一次资产盛宴,在其中选择什么时候买入、买什么类型的资产,也成为拉开人们之间财富多少的主要原因。
这一次超级降息,又有与以往不同的特征:经济增速换挡期+社会平均利率长期下降+史无前例的低利率,整体投资回报率下跌,投资容错率降低,摆在多数人面前的优质资产变得更加稀缺。
“选什么”就显得尤为重要。
(效果图)
01 红利减少,优质资产更加稀缺
投资难度增加的根本原因,是整个社会的红利减少,原有的一些投资途径开始失效。
最明显的是,目前存贷款利率已经降至历史最低水平,全国性银行的存款产品年化利率跌破2%,随着降息过程拉开,优质金融资产在快速减少。
进入超级降息期,还有什么可以投资的优质资产?目前,面向社会精英和中产群体的主流优质资产,关注度最高的就只剩下优质股权资产和核心城市的优质房产。
在房地产领域,尽管刚刚经历了一个下降阶段,但核心城市(如北上广深杭蓉等)核心地段的优质房产仍然具有较高的投资价值。因为:
首先,以一线城市为代表的核心城市,拥有良好的经济基础、产业发展势能和潜力、人口吸纳能力,同时也聚集了更佳的优质教育、医疗等资源,这意味着核心地段的优质房产具有居住、投资的综合属性,同时也附带了分享城市发展红利的功能。
其次,房地产是国民经济支柱,也是政策资源倾斜的主要领域。从926政治局会议到现在,高层密集表态,一揽子政策出台,房地产在其中占据重要地位,“政策红利、资金红利、地方资源支持”会持续推动房地产市场,直到实现“止跌回稳”目标。
从历史经验来看,前三次大规模降息之后,房产类资产均走出上升曲线。这一次,史上最低贷款利率+100万套棚改货币化+4万亿“白名单”信贷+史上最低买房首付比例,同样形成了一次新的资产价格回调契机。
尤其是在金融、科技产业活跃的一线城市,市场正在快速回温。
据住房城乡建设部公布的官方数据显示,10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%,其中一线城市领涨,新建商品房网签成交量同比增长14.1%,二手房网签成交量同比增长47.3%。其中,表现最好的是地段、产品俱佳的高端住宅。
比如,北京市场,登上2023年年度销冠和2024年月度销冠的项目均为高端住宅。在新政发布后的10月份,北京新建商品住宅成交4184套,环比上涨76.17%,成交面积52.56万㎡,环比上涨76.49%,双双创下今年以来的新高。同时,因为高端项目占比升高,拉动了市场成交均价环比上涨18.2%。
(图源:丁祖昱评楼市)
上海楼市同样火爆,全市新房库存跌破4.5万套,并在今年出现了4个销售额100亿级大盘,预计全年将达到7个百亿级大盘,这些项目全部是占据优质地段的标杆性楼盘。
深圳10月一手住宅网签4153套,环比上升146.3%,创35个月新高,认购量更是超过1.3万套,库存快速回落,部分核心位置的优质项目再次出现“日光”现象。
北上深是全国金融、科技产业最发达,也是金融科技从业人员最多的核心城市,近期,这个群体开始积极买入高线城市的核心资产,作为资产配置的压舱选项。
这批人有丰富的投资和多次置业经验,所以他们会跨行业、资产类别进行比较,在合适的时机快、准下手。
但与往年更注重投资的“收益性”不同,今年由于经济增速换挡等原因,他们对投资要求的排序换成了:安全性、收益性、稳定性,同时更加看重资产的抗周期能力。
而在房产类资产中,最为安全,同时能够获得较好投资回报的,无疑是内城高端住宅。因为内城高端住宅有以下几个主要特征:
占据核心地段,一方面具备独占性,另一方面一线城市最早的建成区,往往也是基建、教育、医疗、企业总部等资源最为集中的区域,房产之上附加的资源最多;
一线城市内城建设较早,年代久远的存量住宅占比大,而新建商品房的产品更加优质,在同一板块内可以形成差异化的竞争优势;
持有者和购买者多为金融科技从业者等社会精英,他们的经济状况更加稳定,对待资产也更加具有长期主义,从而让所持房产的小区房价更加稳定和坚挺。
放到北京市场,因为“减量发展”的要求,内城新房供应量一直很小,东西城这两个内城中的“内城”新房产品就更加稀缺,可谓卖一套少一套。
而提到北京内城新房,就不得不说近两年销售业绩“连冠”的北京城建·天坛府,堪称内城2000万级改善产品的天花板项目。
(天坛府项目鸟瞰图)
02 二环金位,核心地段+产业升级凸显优势
置业层级越高,资产的安全性就越重要,而地段基因决定了豪宅项目的“资产安全底线”。
过去一年,北京二手房挂牌均价下跌17.5%(安居客数据),但以东西城、海淀为代表的高品质社区却成为保值“硬通货”。因此,核心地段+优质产品的双优房产,是很多业主的压舱“非卖品”,想要买入内城优质资产,只能在新房市场中寻找机会。所以,天坛府等新盘一经问世,就会引发抢购热潮。
北京城建·天坛府位于东城二环,在历史人文气息浓厚、产业和教育资源集约的北京,“二环”意味着资源密度更高的城市资产。
占据“二环”的天坛府,与约90%的国家部委、约60%的在京国央企总部、65%的北京名校、37%的国家级文物保护单位、56%的历史文化保护区“同圈”。
(天坛府项目区位图)
甚至是绝版的世界遗产天坛公园,都在“饭后遛弯”的步行范围之内,两者距离800米,可以轻松实现望坛而居、惬意遛坛,体验历史人文高地上的宜居生活,最大限度地融入厚重而大美的北京底蕴,收藏内城更新的一段发展缩影。
但仅仅拥有地段优势,还不足以成为面向未来留下高增值潜力的绝版资产,进入经济高质量发展阶段,居住能否与产业发展同频,拿到城市产业发展的红利,也十分重要。
虽然北京市提出核心区“减量发展”,但核心逻辑仍是“提质发展”。作为总部经济要地的东城区,一直在探索推动产业组团式高质量发展的新路径。
官方公布的数据显示,2023年,东城区8个产业组团整体实现区级税收65.7亿元,占全区总量的近三分之一,同比增长12.7%,新落地细分领域龙头企业、高成长性企业、主要相关企业111家;探索“科技回归都市”,做强做优战略性新兴产业,大力推进全球数字经济标杆城市建设,东城区深入学习借鉴纽约从熨斗大楼起步串联蔓延成一条城市科创带的“硅巷”模式,建成自己的“硅巷”。
产业发展意味着更多的资源聚集,而自2018年《北京市新增产业的禁止和限制目录》公布,禁止东、西城区新建房地产开发经营住宅类项目,则意味着买入内城优质房产的机会减少,像天坛府这样的自带“核心位置+历史文脉+产业赋能”的资产,尤显稀缺。
(天坛府项目效果图)
03 优质产品,稀缺低密人文府院
如何做出不负内城的高品质产品?
作为北京老牌开发企业,北京城建一直以来都是北京地标的建设者,参与建设了鸟巢、国家大剧院到大兴机场、冰丝带等40多座国家级地标建筑。这一次,北京城建在紧邻天坛公园的这片内城土地上,也再次拿出了建设地标的经验和决心。
天坛府特邀国际著名建筑、产品设计师梁志天先生,和园林设计大师李宝章先生打磨产品。在建筑理念上,项目汲取中国古建之精髓,吸收了天坛皇乾殿三段式、故宫太和殿庑殿顶建筑结构,以皇家庑殿顶设计理念、中轴礼序对称门庭、石材金属时尚立面,并结合新居住需求创新演绎,匠造兼顾文化韵味和独特视觉价值的美居地标。
(天坛府项目效果图)
在园林设计上,天坛府追溯御花园、颐和园等皇家园林的文化脉络,集万园之萃精华,复现中国传统礼序规章,让景观与建筑相互映照,融为一体。
(天坛府项目效果图)
在空间设计上,打造150-280㎡的三居、四居产品,精研产品,考究细节,在保证功能性的同时,又提升了居住尺度及生活舒适度。
空间承载生活,沉淀人文,带来幸福。北京城建·天坛府以全部是7-10层住宅,楼间距达到45-50米的纯粹、低密度改善社区,为北京内城生活提供了一个居住升级的新选择。
同时,北京城建还以科技赋能生活,置入12大智慧安防、10大科技精装住宅体系,通过“更宜人、更健康、更便捷”的设计理念焕新二环生活理想。
作为总价约2000万级的大师名著、二环臻品,天坛府在好地段打造了进一步提升稀缺性的好产品,重新定义了二环上的居住品质。
(天坛府项目效果图)
更为难得的是,天坛府凭借百万方城市更新体量,自带商业、办公等配套,其中约6万平方米高端商业——天御商街,有对标世界一流科技创新街区的约7万平方米的智慧国际办公中心——天坛智汇港,一站式满足业主休闲、购物、社交等生活需求,让业主买到的不仅仅是一套房子,而是一个内城稀缺的无短板优质社区。
(天坛府项目效果图)
皇城根下,繁华之巅,天坛府提供的绝不仅仅是一个生活空间,更是一次生活重新回归内城、用空间收藏城市气韵的机会,这也正是天坛府热销的秘密。
04 热销红盘,累计成交超300亿
天坛府一经问世便热销全城,连续两年问鼎单盘销冠王,全盘累计成交超300亿,得到市场认可,成为“加仓内城”的必看项目之一。
目前,北京城建·天坛府一期二期已交房入住,三至六期工程完成封顶,项目仅有150-280平米少量房源在售,这也是买入天坛府,收藏二环、加仓内城的最后机会。
(天坛府项目效果图)
翻开房地产的历史,不同产品都有过自己的辉煌时刻,但拉长时间轴来看,不同城市、不同小区、不同产品之间的差距会逐渐拉大,只有稀缺、优质的产品才能走出永远位于市场均线之上的曲线。在北京内城,天坛府无疑是资产配置的首选。
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